Comprare o affittare? Il rapporto sta cambiando

Analisi immobiliare delle otto città A

In molte città tedesche il divario tra reddito e costi abitativi si sta ampliando. Mentre i salari aumentano moderatamente, gli affitti nelle aree metropolitane come Berlino e Amburgo salgono continuamente alle stelle. Per le famiglie a basso reddito, questo significa spesso un onere di affitto che può raggiungere il 30% del reddito netto, un livello considerato critico. Allo stesso tempo, i prezzi di acquisto degli immobili in alcune regioni sono diminuiti o stagnanti negli ultimi due anni, il che solleva la questione: L'acquisto di immobili residenziali sta tornando ad essere interessante?

Gli esperti di VON POLL IMMOBILIEN hanno quindi analizzato l'andamento del rapporto tra i ^prezzi medi di affitto e di acquisto degli ^immobili1 e il ^{reddito medio2} nelle otto città A - Berlino, Francoforte sul Meno, Monaco, Amburgo, Düsseldorf, Stoccarda, Colonia e Lipsia - dal 2020 al 2024. Per una migliore ^{comparabilità3}, l'indice parte da un valore base di 100 nel primo trimestre del 2020.

Daniel Ritter, socio amministratore di VON POLL IMMOBILIEN:

"Soprattutto nelle grandi città, osserviamo che per molte famiglie l'affitto rappresenta oggi un onere mensile maggiore rispetto al finanziamento di un immobile analogo", afferma Daniel Ritter, Managing Partner di VON POLL IMMOBILIEN. "Anche se i tassi d'interesse sono attualmente più alti rispetto a pochi anni fa, i costi vengono relativizzati dai prezzi d'acquisto più bassi e dalle condizioni di finanziamento ampiamente stabili. Allo stesso tempo, l'attuale situazione di mercato offre agli acquirenti un maggiore margine di negoziazione e migliori opportunità di ingresso. Di conseguenza, per molti la proprietà di un'abitazione sta tornando a essere un'alternativa realistica e migliore rispetto all'affitto, soprattutto in vista di un'agevolazione a lungo termine in età avanzata e della sicurezza aggiuntiva di un bene protetto dall'inflazione".

Particolarmente sorprendente è l'andamento contrastante del rapporto tra prezzi di affitto e di acquisto e reddito medio in tutte le otto città A dal 2020: Berlino, Francoforte sul Meno, Monaco, Amburgo, Düsseldorf, Stoccarda, Colonia e Lipsia. Mentre l'onere dell'affitto in relazione al reddito è stato inferiore all'onere del prezzo d'acquisto in relazione al reddito in quasi tutte le località dal primo trimestre del 2020, il quadro si è invertito significativamente in alcuni casi. In tutte le città, il rapporto affitto/reddito alla fine del 2024 è superiore al livello dell'onere del prezzo di acquisto in relazione al reddito medio, il che rappresenta un netto cambiamento rispetto al punto di partenza nel 2020.

Berlino ha registrato l'aumento più elevato del rapporto affitto/reddito dal 2020. Il rapporto affitto/reddito è passato dal 100 percento nel primo trimestre del 2020 al 124,1 percento nel quarto trimestre del 2024. L'aumento è stato particolarmente dinamico a partire dal 2022. Allo stesso tempo, il rapporto prezzo d'acquisto/reddito è sceso dal 113,1 percento - un picco nel quarto trimestre del 2021 - al 95,8 percento alla fine del 2024. Ciò significa che Berlino sta diventando sensibilmente più costosa per gli affittuari, mentre la proprietà è tornata a essere leggermente più accessibile in relazione al reddito, nonostante gli elevati costi di ingresso.

Fig. 1: Evoluzione dei prezzi medi di affitto e acquisto di immobili in relazione al reddito medio nelle città A di Berlino, Lipsia e Amburgo dal 2020 al 2024 - indicizzati (grafico: von Poll Immobilien GmbH)

Andreas Gräfenstein, direttore della filiale del negozio partner VON POLL IMMOBILIEN di Berlino Treptow-Köpenick:

"Gli affitti a Berlino sono aumentati significativamente negli ultimi due anni, sia per le nuove locazioni che per gli immobili esistenti. L'onere maggiore deriva dal divario tra i redditi in crescita meno marcata e i canoni di locazione in continuo aumento. Molti affittuari sentono direttamente gli effetti di questo sviluppo e riferiscono di una ricerca tesa di alloggi, in particolare nei quartieri più ricercati. Per contro, il mercato degli immobili in vendita si sta stabilizzando da alcuni mesi. Anche le famiglie che in passato erano state scoraggiate dagli alti prezzi di acquisto stanno tornando ad essere attive. In linea di principio, questo è un buon momento per gli acquirenti ben preparati: la combinazione di prezzi più bassi, tassi di interesse più stabili, maggiore margine di negoziazione e la possibilità di coprirsi dall'inflazione attraverso beni tangibili favorisce attualmente l'acquisto di un immobile. Il prerequisito è un finanziamento solido - idealmente con un po' di capitale proprio e un orizzonte di pianificazione più lungo. Acquistare oggi protegge da un ulteriore aumento degli affitti e dalla vecchiaia nel lungo periodo".

Lipsia ha registrato il secondo aumento più consistente dell'indice degli affitti rispetto al reddito, passando dal 100% nel primo trimestre del 2020 al 111,7% nel quarto trimestre del 2024. Tuttavia, il rapporto tra i prezzi di acquisto degli immobili e il reddito è aumentato solo moderatamente: dal 100% all'inizio del 2020 al 108,2% nel quarto trimestre del 2024, dopo un massimo intermedio del 121,6% nel quarto trimestre del 2021. Lipsia rimane quindi leggermente al di sopra della media in entrambe le aree in termini di accessibilità economica per inquilini e acquirenti.

Gli inquilini di Amburgo sentono il terzo più alto onere sul reddito all'interno dell'attuale analisi delle città di serie A. L'indice del rapporto affitto/reddito si attesta al 108,3% alla fine del 2024, in aumento rispetto al 100% dell'inizio del 2020, mentre i prezzi di acquisto sono scesi significativamente da un massimo del 115,9% nel secondo trimestre del 2022 al 93,8% alla fine del 2024. Ciò significa che l'acquisto è di nuovo più accessibile ad Amburgo, mentre gli affitti costano una parte significativamente più alta del reddito rispetto a pochi anni fa.

La metropoli di Amburgo è seguita da Colonia e Düsseldorf per quanto riguarda l'onere degli affitti più elevato tra le città di serie A. Il rapporto affitto/reddito è salito al 107,3% a Colonia e al 106,5% a Düsseldorf durante il periodo di analisi. Al contrario, il rapporto prezzo d'acquisto/reddito a Colonia è sceso da un massimo del 118,9% nel secondo trimestre del 2022 al 104,9%. Anche a Düsseldorf il rapporto tra prezzi d'acquisto e reddito è sceso da un massimo del 122,2% nel primo trimestre del 2022 al 100,3% nel quarto trimestre del 2024. I dati mostrano che il rapporto tra prezzi d'acquisto e reddito è visibilmente diminuito anche a Colonia e Düsseldorf, mentre gli affitti tendono a seguire una tendenza al rialzo.

Fig. 2: Evoluzione dei prezzi medi degli affitti e degli acquisti di immobili in relazione al reddito medio nelle città A di Colonia e Düsseldorf dal 2020 al 2024 - indicizzato (Grafico: von Poll Immobilien GmbH)

A differenza delle altre città A analizzate, Monaco di Baviera, Francoforte sul Meno e Stoccarda sono caratterizzate da una crescita stabile degli affitti in relazione al reddito dal 2020 al 2024. L'onere degli affitti non subirà quasi alcuna variazione. A Monaco di Baviera, l'indice del rapporto affitto/reddito si è spostato solo al 103,8% nel periodo di analisi, a Francoforte sul Meno al 103,1% e a Stoccarda al 101,8%. Al contrario, il rapporto prezzo d'acquisto/reddito a Monaco di Baviera è diminuito significativamente, raggiungendo un picco del 114,6% nel quarto trimestre del 2021 e scendendo all'86,1%. Anche a Francoforte sul Meno e Stoccarda il rapporto tra i prezzi di acquisto degli immobili e il reddito medio è diminuito drasticamente entro la fine del 2024: a Francoforte sul Meno è passato da un massimo del 105% nel quarto trimestre del 2020 all'82,2% e a Stoccarda dal 110% nel quarto trimestre del 2021 all'84,8%. In tutte e tre le città - sorprendentemente anche a Monaco di Baviera, tradizionalmente la città più costosa della Germania - si assiste quindi a un visibile allentamento della pressione sugli acquisti immobiliari in relazione all'andamento del reddito medio locale. Ciò significa che gli acquirenti di immobili hanno di nuovo migliori opportunità di ingresso, ma anche gli inquilini hanno contratti di locazione ampiamente stabili.

Sascha Hadeed, direttore della filiale del negozio partner VON POLL IMMOBILIEN di Gräfelfing e VON POLL COMMERCIAL di Monaco:

"Dal nostro punto di vista, questo è un ottimo momento per entrare nel mercato immobiliare di Monaco. I prezzi di acquisto si sono stabilizzati a un livello più moderato, il che in molti casi significa uno sconto notevole rispetto al 2022. Allo stesso tempo, Monaco rimane una località economicamente forte e in crescita, con un'elevata qualità della vita, che garantisce valori immobiliari stabili o in crescita nel lungo periodo. Chi acquista ora beneficerà di questa correzione dei prezzi e si posizionerà per una futura ripresa del mercato".

Ralph Schenkel, direttore della filiale VON POLL IMMOBILIEN Partnershop di Stoccarda, ha fatto osservazioni simili:

"A Stoccarda si registra una chiara correzione dei prezzi di acquisto degli immobili: Di conseguenza, anche la domanda sta riprendendo quota. Soprattutto per gli immobili ad alta efficienza energetica in buone posizioni e per i potenziali acquirenti con solide possibilità di finanziamento che vedono negli attuali livelli di prezzo un'opportunità di ingresso. Tutto ciò depone chiaramente a favore di un graduale ritorno della fiducia nel mercato. Coloro che pianificano a lungo termine e sono finanziariamente ben posizionati possono attualmente beneficiare di prezzi più realistici e di migliori opportunità di negoziazione."

Fig. 3: Evoluzione dei prezzi medi di affitto e acquisto di immobili in relazione al reddito medio nelle città A di Monaco, Francoforte sul Meno e Stoccarda dal 2020 al 2024 - indicizzati (grafico: von Poll Immobilien GmbH)

^1Labase di dati per i prezzi di affitto e di acquisto si basa sui dati dell'offerta dal primo trimestre del 2020 al quarto trimestre del 2024 di empirica-regio (dati di mercato VALUE) e di VON POLL IMMOBILIEN Research (2025).

2I dati sul reddito nelle otto città A analizzate si basano sulle valutazioni del salario lordo medio mensile dell'Agenzia Federale del Lavoro, di empirica-regio (dati di mercato VALUE) e di VON POLL IMMOBILIEN Research (2025).

^{3Per una}migliore comparabilità tra i dati, questi sono stati indicizzati e il valore di base è 100 nel primo trimestre del 2020.